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21 August 2014

Canal asesor. Opinión del experto

ABRIL 2012

Mercantil y Civil

Comunidad de bienes, arrendatario actual

Consulta

Un arrendatario actual es una comunidad de bienes formada por dos hermanos. Son los primeros subrogados de su padre, locatario inicial, ¿se pueden considerar persona física y por lo tanto ahora tienen el derecho de traspasar a un tercero que podrá continuar como arrendatario 10 años más, o se considera la C.B. una persona jurídica y por lo tanto el contrato se acaba el 31-12-2014?

Respuesta

Para resolver la consulta que nos formulan, más cuidadosamente, tendríamos que conocer si la subrogación de la comunidad de bienes en el contrato de alquiler se produjo antes o desprendido de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.

En el segundo caso, de que la subrogación haya sido posterior al día 1 de enero de 1995, el criterio que mantiene el Tribunal Supremo es que no es posible la subrogación en el contrato de una comunidad de bienes y que tan sólo se puede subrogar a una persona física. Por eso, en casos en que el titular actual del contrato es una comunidad de bienes, el criterio que sostiene el Tribunal Supremo se lo de que se ha extinguido el antiguo contrato de alquiler, al no ser posible la subrogación en favor de una comunidad de bienes según interpretan la Disposición Transitoria Tercera y, por lo tanto, entienden que el que hay es un nuevo contrato, de fecha de la supuesta subrogación, al que le resulta de aplicación la nueva normativa sobre arrendamientos y no la antigua y que, no sería posible la subrogación que nos plantean en su consulta, y la duración de este contrato estaría sujeto a la tácita reconducción del Código Civil.

En este sentido se puede ver la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2010 que fija como doctrina jurisprudencial que la Disp. Transitoria 3ª de la LAU 1994 tiene que interpretarse en el sentido que, cuando concurran los requisitos establecidos en ella, sólo podrá subrogarse en el arrendamiento de local de negocio un único descendente del arrendatario muerto, siempre que continúe la actividad desarrollada en el local, y no cabe que la subrogación se opere en favor de varios descendentes conjuntamente aunque todos ellos participen en la actividad desarrollada por el causante como arrendatario del local.

En el primer caso, de que la subrogación fuera anterior a la entrada en vigor de la nueva Ley, aunque el criterio jurisprudencial no es tan claro, si que mayoritariamente sostienen el Jueces y Tribunales que no se posible la subrogación a favor de una comunidad de bienes y, por lo tanto, las consecuencias serían similares a las que me planteado en el supuesto anterior.

Conclusión

Para resolver la consulta que nos formulan, más cuidadosamente, tendríamos que conocer si la subrogación de la comunidad de bienes en el contrato de alquiler se produjo antes o desprendido de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.

Normativa aplicada

Ley 29/1994, 24 de noviembre, de arrendamientos Urbanos: disposición transitoria 3ª.

 

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