JULIO 2010

Consulta

Un empresario que desarrolla su actividad en un local arrendado, decide traspasar el negocio a otro empresario, cobrando una cantidad en concepto de traspaso. En el contrato de alquiler, que se renueva anualmente, no se contempla cantidad alguna a pagar al arrendador por el concepto de traspaso. El arrendador le exige el pago de un 20% del importe del traspaso.

¿Existe obligación de pagar al arrendador algún porcentaje de traspaso?

En el caso de existir esta obligación:

¿Cómo se documenta? ¿El arrendador ha de emitir factura? ¿Se ha de repercutir IVA?

Respuesta

Se analizan las dos cuestiones:

1. Derecho privado

Con la actual normativa de arrendamientos urbanos (Ley 29/1994), si el contrato de arrendamiento de local de negocios no dispone de forma expresa lo contrario, el inquilino puede traspasar el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, y consecuentemente sin derecho a participar en el precio del traspaso. En cambio sí que tiene derecho a subir la renta del contrato.

Concretamente, el artículo 32 de la Ley 29/1994 dispone lo siguiente:

“Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo

1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del diez por ciento de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del veinte en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.

4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado”.

2. Fiscalidad

En los traspasos debe distinguirse, según se desprende de la doctrina administrativa, el derecho del propietario a ceder el uso del local a un tercero y el derecho del arrendatario a ceder el fondo de comercio. El propietario presta un servicio al arrendatario, al consentirle que traslade el uso del local al tercero, y el arrendatario presta un servicio al tercero al cederle su fondo de comercio. Son sujetos pasivos el propietario y el arrendatario, quienes deben efectuar la liquidación y el pago del Impuesto.

Hay que tener en cuenta que la doctrina que se expone a continuación responde a un periodo en que se encontraba vigente la Ley de arrendamientos urbanos de 1964. Dicha Ley regulaba de forma expresa la figura del «traspaso de local de negocio», correspondiéndose la referida doctrina con la regulación contenida en dicha normativa. Por el contrario, la vigente Ley de Arrendamientos urbanos (Ley 29/1994) no se refiere de forma expresa al traspaso de locales de negocio, regulando simplemente en su artículo 32, la cesión del contrato y subarriendo. No obstante, el artículo 11.dos.7º de la LIVA (Ley 37/1992), sigue refiriéndose al traspaso de locales de negocio, por lo que se considera conveniente reflejar la doctrina administrativa sobre esta cuestión:

• DGT CV V20492-86 (14/7/1986): Están sujetos al Impuesto los servicios prestados tanto por el arrendador como por el arrendatario con ocasión de los traspasos de locales de negocio actuando en el ejercicio de su actividad empresarial o, en su caso, profesional.
• DGT 0620-86 (16/12/1986): En los traspasos de locales de negocio arrendados el propietario de los mismos presta simultáneamente con el arrendatario los servicios en que consista el referido traspaso y, en consecuencia, están sujetos al IVA tales servicios prestados por los arrendadores a los arrendatarios y los prestados por estos a terceros con ocasión de dichos traspasos.

También se puede destacar la siguiente jurisprudencia:

• TEAC 17/4/1998: La enajenación del derecho de uso de un establecimiento mercantil o traspaso del mismo está sujeta a IVA, en todo caso. No obsta a ello que se trate de una actividad ocasional.
• TEAC 29/1/1998: La renuncia al derecho de traspaso por parte del arrendatario de local de negocio está sometida a gravamen, ya que al estar sometido el traspaso, lo está su renuncia, que equivale a su traspaso al propietario del local o a un tercero.

Del conjunto de doctrina y jurisprudencia citada, se desprende siempre la misma conclusión, los importes que cobra el propietario en una operación de traspaso, constituyen prestaciones de servicios sujetas y no exentas de IVA. En consecuencia, deberá expedir factura y repercutir IVA.

Normativa aplicada

• Ley 37/1992 (LIVA): Artículo 11.dos.7.
• Ley 29/1994 (LAU): Artículo 32.
• Álava:
  Decreto Foral Normativo 12/1993, de 19 de enero (IVA): Artículo 11.dos.7.
  Ley 29/1994 (LAU): Artículo 32.
• Bizkaia:
  Norma Foral 7/1994, de 9 de noviembre (IVA): Artículo 11.dos.7.
  Ley 29/1994 (LAU): Artículo 32.
• Gipuzkoa:
  Decreto Foral 102/1992, de 29 de diciembre (IVA): Artículo 11.dos.7.
  Ley 29/1994 (LAU): Artículo 32.
• Navarra:
  Ley Foral 19/1992, de 30 de diciembre (IVA): Artículo 11.2.7.
  Ley 29/1994 (LAU): Artículo 32.

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